Как построить дачу, чтобы ее не снесли: «правильные» и «неправильные» земли
Оригинал текста находиться на www. irn. ru
Три заблуждения о том, почему ваш дом нельзя снести…
Представьте себе ситуацию: человек решил приобрести для своей семьи недвижимость. Подобрав подходящий объект, он совершает сделку, в результате которой становится счастливым обладателем загородного дома. Спустя некоторое время этому человеку… предъявляют иск о сносе его дома как самовольной постройки. Каковы перспективы этого судебного дела? Давайте разберемся.
1. Если есть свидетельство о праве собственности на недвижимость.
В законе* сказано, что государственная регистрация является «единственным доказательством существования зарегистрированного права», а зарегистрированное право на недвижимость «может быть оспорено только в судебном порядке».
На первый взгляд, данная норма закона защищает права владельца недвижимости, подтверждая, что эта недвижимость не является самовольной постройкой. Но… это не так.
Высшие судебные инстанции нашей страны** дали разъяснение, согласно которому наличие регистрации права на недвижимость (и, соответственно, наличие свидетельства о праве) не исключает возможности предъявления иска о сносе этой недвижимости как самовольной постройки. Суд вполне может этот иск удовлетворить.
Сказанное означает, что свидетельство о праве собственности не защитит владельца недвижимости от судебного решения, которым указанная в свидетельстве недвижимость будет признана самовольной постройкой. Со всеми вытекающими последствиями.
2. Если владелец недвижимости проживает в ней.
Есть люди, считающие, что их нельзя выселить и невозможно снести их недвижимость, если это их единственное место жительства. Это тоже заблуждение.
Самовольная постройка не входит в состав жилищного фонда и не является жилым помещением, поэтому в ней нельзя регистрироваться по месту жительства***. А так как у человека нет права на проживание в самовольной постройке, то и решение суда (о ее сносе) будет абсолютно законным.
Если же человек зарегистрирован в недвижимости, в этом случае вместе с иском о сносе самовольной постройки предъявляется и требование о выселении. Последнее удовлетворяется судом при удовлетворении иска о сносе.
И в то же время, как разъясняет Илья Дискин («Серебряная Подкова»), в случае строительства на землях населенных пунктов не отдельного дома, а коттеджного (дачного) поселка ограничения будут строже, так как эти земли подпадают под прямую сферу ответственности муниципалитета и должны быть обеспечены социальной инфраструктурой. То есть должны быть обязательно запланированы подъездные пути, детская площадка, инженерные коммуникации и т. д. а для поселков, разместившихся на сельхозземлях, такое не обязательно.
3. Если владелец самовольной постройки не строил ее, а приобрел у предыдущего владельца.
Приведем еще два довода, которые приводятся против признания недвижимости самовольной постройкой. Во-первых, став владельцем по сделке (например, по договору купли-продажи) или по решению суда (бывает и такое), новый владелец недвижимости является добросовестным приобретателем (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Во-вторых, отвечать за возведение самовольной постройки должно лицо, осуществившее самовольное строительство (абзац 2-й п. 2 ст. 222 ГК РФ). Отсюда можно сделать вывод, что, приобретя недвижимость на законных основаниях и не зная о нарушениях и незаконности строительства, владелец не должен отвечать за них.
Увы, этих доводов недостаточно для защиты своих прав, так как термин «добросовестный приобретатель» не имеет никакого отношения к рассматриваемым нами вопросам. Отвечать за снос самовольной постройки должно лицо, за которым зарегистрировано право собственности на эту постройку. Например, в случае приобретения самовольной постройки – это ее приобретатель; в случае смерти физического лица – лицо, получившее имущество во владение****.
Единственное, чем можно утешить владельцев в данном случае, – это наличие права требовать в суде возмещения убытков от лица, осуществившего самовольную постройку. Но это, как вы понимаете, слабое утешение…
Выводы и рекомендации.
Давайте вернемся к исходной ситуации: человек узнал о судебном деле, рассматривающем вопрос сноса его загородного дома. Он идет в суд, с тем чтобы доказать, что его недвижимость не является самовольной постройкой. Но суд все-таки выносит решение о сносе. Печально, не так ли? Еще печальнее то, что это не выдумка, а суровая действительность. И таких историй не десятки – сотни.
Почему же, приобретя загородный дом законным образом, владелец не смог защитить свои права в суде? Что нужно знать (и что делать), приобретая недвижимость, чтобы в один черный день не стать владельцем самовольной постройки, подлежащей сносу?
Для начала назовем три признака самовольной постройки. Она должна быть возведена:
1) либо на земельном участке не отведенном для этих целей в установленном законом порядке,
2) либо без получения необходимых разрешений,
3) либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков)*****.
Нормы о самовольной постройке применяются и к объектам незавершенного строительства. При этом они не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольных построек, не являющихся недвижимостью. Не действуют они и в случаях перепланировки, переустройства (переоборудования) недвижимости, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Поэтому, приобретая любую недвижимость, спрашивайте документы, подтверждающие, что объект не является самовольной постройкой (например: документы на земельный участок под недвижимостью; разрешение на строительство или реконструкцию недвижимости; акт о вводе недвижимости в эксплуатацию), и требуйте передачи их вам по передаточному акту.
Если же ваша недвижимость является самовольной постройкой, то примите меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода недвижимости в эксплуатацию. Проверьте, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли эта постройка угрозу жизни и здоровью граждан (включая вас самих). В зависимости от конкретных обстоятельств можно подать в суд иск о признании вашего права собственности на самовольную постройку, которой вы владеете. Но это уже совсем другая история.
* Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
** Постановление Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 23).
*** Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 года», утв. Постановлением Президиума Верховного суда РФ 7 и 14 июня 2006 (ответ на 35 вопрос).
**** Постановление Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 24). ***** Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 №595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ».
Александра Кальгина «Собственник»
Если вам необходима бесплатная консультация, можете позвонить мне по телефону 8 (926) 215-07-48 или задать свой вопрос. Реальную помощь в оформлении недвижимости могу оказать, если ваши объекты находятся на территории Раменского района Московской области.
